Kategorie: Neubaugebiete

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Neubaugebiet Walle-Berg-II

Vorweg: Das Baugebiet ist hinsichtlich Bauplätze für private Bauherren komplett vermarktet.

Wenn man aktuell durch den Ortsteil Walle mit dem Auto über die Hafenstraße fährt, fällt einem sofort die neue Erschließungsstraße des Neubaugebietes Berg-II auf. Obwohl die Entwicklung augenscheinlich schon sehr weit fortgeschritten ist, findet derzeit keine breite öffentliche Vermarktung der Bauplätze statt. Über den genauen Hintergrund kann ich nur spekulieren. Möglicherweise wurden die Grundstücke bereits unter der Hand an Bauträger veräußert.

Lage
Walle liegt nur wenige Kilometer nordwestlich von Braunschweig an der Autobahn 2 (Abfahrt BS-Hafen). Walle gehört bereits zum Landkreis Gifhorn. Der größere Nachbarort Groß Schwülper bietet eine ausreichende Infrastruktur (Grundschule, Nahversorgung, etc.). Südwestlich von Walle fließt die Oker und nordwestlich die Schunter. Südöstlich befindet sich das interkommunale Gewerbegebiet der Gemeinde Schwülper und der Stadt Braunschweig mit dem Namen Waller See.

Das Neubaugebiet liegt im nordöstlichen Teil von Walle, umgeben von vorhandener Bestandsbebauung, Teichen und landwirtschaftlichen Ackerflächen. Einige Bauplätze entstehen auf der anderen Straße auch direkt an der Hafenstraße.

Die Entfernung bis in das Zentrum Braunschweig beträgt ca. 9 km (Luftlinie).

Karten und Pläne


Kartenausschnitt Neubaugebiet Walle-Berg-II (Quelle: Google Maps)

Geltungsbereich Neubaugebiet Walle-Berg II (Quelle: OpenStreetMap / Grafik: Felix Schäfer)
Geltungsbereich Neubaugebiet Walle-Berg II (Quelle: OpenStreetMap / Grafik: Felix Schäfer)

 

Nutzungsbeispiel Neubaugebiet Walle-Berg II (Quelle: Wolfsburger Allgemeine Zeitung Madsack Medien Ostniedersachsen GmbH & Co. KG)

Verkehrsanbindung
Das zukünftige Neubaugebiet wird an die Hafenstraße angebunden. Die Auf- und Abfahrt BS-Hafen der A2 ist ca. 3 km entfernt.

Hannover ist in etwas mehr als einer halben Stunde zu erreichen und bis Wolfsburg beträgt die Fahrzeit ebenfalls dreißig Minuten.

Öffentlicher Nahverkehr
Die Bushaltestelle Fliederweg an der Hafenstraße befindet in fußläufiger Reichweite. Hier hält die Buslinie 195 Schwülper – Rothemühle – Walle – Schwülper.

Von Groß Schwülper aus, ist über die Buslinie 111 die Bus/Straßenbahn-Enthaltestelle Heideblick in der Braunschweiger Lincolnsiedlung angebunden.

Verkehrsgutachten
Anscheinend nicht erforderlich

Infrastruktur
Bäckerei

Kinderspielplatz
Im ehemaligen Neubaugebiet auf anderen Seite der Hafenstraße im Honroder Weg befindet sich ein Kinderspielplatz. Ob im Neubaugebiet Am Berg 2 ein Spielplatz entstehen wird, entzieht sich meiner Kenntnis.

Bildung
Kinderzentrum (Krippe- und Kindergarten) Pusteblume Schwülper e.V. / Ziegeleiweg 17a in Walle
Die Grundschüler müssen mit dem Bus zur Grundschule nach Groß Schwülper fahren.
Weitere Informationen und die Entgelttabelle für die Kinderbetreuung finden Sie hier.

Weiterführende Schulen befinden sich in Wenden (BS) und Meine (GF).

Erholung/Freizeit
 Waldgebiete, Teiche, Mittellandkanal, Sportverein, Freiwillige Feuerwehr

Erschließungsträger
Unbekannt

Es handelt sich vermutlich um eine private Erschließungsgesellschaft.
Eine Kindervergünstigung pro Bauplatz wird nicht angeboten.

Versorgungsträger
Strom: LSW Netz GmbH & Co. KG
Gas: LSW Netz GmbH & Co. KG / ab 2016 voraussichtlich Stadtwerke Gifhorn GmbH
Trinkwasser: Wasserverband Gifhorn
Schmutzwasser: Wasserverband Gifhorn
Telefon- und Internet: Telekom Deutschland GmbH
Abfall Entsorgung: Landkreis Gifhorn

Sonstige Fakten
Einwohnerzahl: ca. 1398 (Stand: 31.12.2006)
Postleitzahl: 38179
Trinkwasser Härtebereich: Mittelhartes Wasser (Härtebereich 2; 8,4 bis 14 dH)
Internetzugang Geschwindigkeit: Vorausssichtlich VDSL mit 100 Mbit/s (siehe Schreiben „Breitband-Erschließung des Baugebietes Berg II in Walle“)
Telefonvorwahl: 05303

Rathaus und Bürgerservice
Samtgemeinde Papenteich
Hauptstr. 15
38527 Meine

Schallimmissionen
Schallimmissionen Straßenverkehr (24 Std. Tag): unbekannt
Schallimmissionen Straßenverkehr (Nacht): unbekannt

Planungsdaten

Bauträger- oder Architektenbindung: Bisher nicht bekannt
Bebauungsplan & textliche Festsetzungen: Bisher nicht verfügbar
Bodenrichtwert: Bisher nicht bekannt
Grundflächenzahl (GRZ): Bisher nicht verfügbar
Geschossflächenzahl (GFZ): Bisher nicht verfügbar
Zahl der Vollgeschosse: Bisher nicht verfügbar
Bauplätze Größe + Grenzlängen (Stand: 13.10.2015)
Nutzungsbeispiel (Karte)
Bodengutachten: Bisher nicht verfügbar
Wasserundurchlässiger Keller erforderlich: Bisher nicht bekannt

Anzahl und Größe der Grundstücke/Art der Bebauung
Es entstehen ca. 55 Bauplätze. Der Grundstücksgrößen betragen ca. 600 bis 1589 qm.

Verkaufskonditionen
Unbekannt

Kindervergünstigung
Nicht vorhanden

Sonstige Kosten
Grundsteuer B Hebesatz aktuell 380 Prozentpunkte der Gemeinde Schwülper
Grunderwerbssteuer 5 %, Bundesland Niedersachsen

Stand der Vermarktung
Unbekannt

Vergabeverfahren
Wie die Grundstücke vermarktet werden (sprich wer zuerst kommt – malt zuerst oder wer den höchsten Preis pro qm zahlt, erhält den Zuschlag), darüber gibt es leider aktuell keine Informationen. Scheinbar wurden die Bauplätze unter Ausschluß der Öffentlichkeit an Bauunternehmen und Immobilienmakler veräußert.

Verkauf durch Immobilienmakler
Engel & Völkers Braunschweig Immobilien GmbH bietet für stolze 180 EUR pro qm + Erschließungskosten + 5,95 % Provision Baugrundstücke im Baugebiet Walle – Berg II an. Gründstücke an einem Teich werden für unglaubliche 250 EUR (!) pro qm + Erschließungskosten + 5,95 % Provision angeboten.

Bewertung des Neubaugebiets

Positive Aspekte

  • Landschaftlich schöne Lage (zum Teil direkt an Privatteichen)
  • Gute Verkehrsanbindung über Autobahn 2 Richtung Hannover, Braunschweig & Wolfsburg

Negative Aspekte

  • Hoher Kaufpreis pro qm (der Bodenrichtwert liegt weitaus niedriger)
  • Autobahnlärm
  • Wenig Infrastruktur
  • Kein Kinderrabatt auf Bauplätze
  • Verkehrschaos bei Verkehrsstörungen (z.B. Vollsperrung einer Fahrtrichtung) auf der A2
Fotos 20.02.2016

Updatehistorie

01.08.2016
Die Bauplätze werden mittlerweile von Bauunternehmen und Immobilienmaklern überteuert angeboten.

22.02.2016
Kleinere Überarbeitungen

20.02.2016
Artikel online gestellt

Alle Angaben ohne Gewähr.

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Braunschweig Neubaugebiete

Neues Wohn- und Gewerbegebiet am alten Rangierbahnhof geplant

Die Stadtverwaltung plant langfristig ein neues Wohn- und Gewerbegebiet im Bereich des alten Rangier- und Hauptgüterbahnhofs zu entwickeln. Dazu hat sich die Stadt Braunschweig das Vorkaufsrecht an dem großflächigen Areal bereits im Vorfeld gesichert.

Lage
Das Gebiet mit ca. 222 ha Größe wird begrenzt im Norden durch die Nordseite des Bahndamms, Gleisanlagen des Braunschweiger Hauptbahnhofes und die Helmstedter Straße, im Osten durch die Rautheimer Straße, im Süden durch die Bundesautobahn A 39, die Charlottenhöhe bzw. die Südseite des Bahndamms und im Westen durch die Schwarzkopffstraße bzw. die Oker.

Die Entfernung bis zum Zentrum Braunschweig beträgt weniger als 3 km Luftlinie.

Karten und Pläne


Kartenausschnitt Wohn- und Gewerbegebiet am alten Rangierbahnhof (Quelle: Google Maps)

Bebauungskonzept

Das Bebauungskonzept soll sich auf dem Entwurf des 2014 ausgelobten studentischen Ideenwettbewerb „StadtHYBRID – Zukunftsweisendes Stadtquartier am Hauptbahnhof Braunschweig“ [Update 12.06.2017:  URL ist offline]
der TU Braunschweig und der Göderitz-Stiftung stützten. Im Entwurf sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und im Südosten Stadthäuser (im Klartext Reihenhäuser) enthalten.

Erschließung/Verkehrsanbindung
Für das gesamte Areal besteht aufgrund der zentral liegenden Gleistrassen und der damit verbundenen Topographie eine erschwerte Erschließungssituation. Sowohl die Freizeitwegeerschließung (Ringgleis) als auch die Erschließung durch den motorisierten Individualverkehr und die Andienung durch den öffentlichen Verkehr sind eingeschränkt. Frühzeitige Bebauungen, die in Randbereichen heute schon möglich wären, könnten dabei schnell den „Flaschenhals“ zur Anbindung an den übergeordneten Verkehr blockieren und damit die Gesamtentwicklung erheblich erschweren. Mit der Gebietsentwicklung sind daher auch klare Vorgaben für ein Erschließungssystem zu machen, das die Realisierung der angestrebten Nutzungen auch in den weiter zurückliegenden Bereichen sichert.
Der Bereich unmittelbar südlich des Hauptbahnhofes spielt für die dauerhafte Abwicklung des Besucherverkehrs für Bahnreisende eine zentrale Rolle. Am Südausgang des Hauptbahnhofs bleibt es daher eine dauerhafte Aufgabe, eine angemessene Eingangssituation und die Bereitstellung von Parkplätzen zu schaffen.
(Quelle: Stadt Braunschweig / 61 Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz)

Zeitstrahl
Es ist davon auszugehen, dass die schwierige Entwicklung des Areals mehrere Jahre in Anspruch nehmen wird.

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Neubaugebiet Leiferde-Meerberg

Vorweg: Das Baugebiet ist hinsichtlich Bauplätze für private Bauherren komplett vermarktet.

Im folgenden Artikel geht es um Leiferde in Braunschweig. Oft werden die Orte Leiferde bei Gifhorn und Leiferde bei Braunschweig verwechselt. Wenn Sie z.B. bei Google Maps Leiferde eingeben, landen Sie im Landkreis Gifhorn.

Im Stadtteil Leiferde entstand im Jahr 2014 ein Neubaugebiet. Mittlerweile ist die Vermarktung  abgeschlossen und es stehen bereits einige fertige Häuser.

Leiferde wurde 1974 in die Stadt Braunschweig eingemeindet. Dadurch bedingt verfügt Leiferde über eine eigene Telefon-Ortsvorwahl (05341 = Salzgitter). Welche Probleme dies im Jahr 2015 mit sich bringt, lesen Sie unter „Sonstige Fakten/Internetzugang Geschwindigkeit“.

Der Verkauf erfolgte über die Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH. So konnten sicher einige der Käufer, die Kindervergünstigung in Höhe von 5 EUR pro qm in Anspruch nehmen. Private Investoren bieten diesen Rabatt leider durchweg nicht an.

Die hohe Nachfrage nach Bauplätzen hat dazu geführt, dass auf die 34 Grundstücke 375 (!) Bewerbungen eingingen.

Die Bauplätze werden durch ein Losverfahren in eine Reihenfolge gebracht und die Bewerber können sich anschließend Ihr Wunschgrundstück – insofern es noch frei ist – reservieren. Dieses Verfahren halte ich für überaus fair.

Lage
Das ca. 3 ha große Areal liegt im südlichsten Zipfel von Braunschweig in Leiferde. Das Neubaugebiet wird im nördlichen Bereich durch den Schenkendamm, welcher durch eine Brücke über die Gleise führt, umgeben. Eine Lärmschutzwand vermindert den Straßenlärm. Im östlichen Bereich befinden sich das Regenrückhaltebecken, ein Kinderspielplatz (noch ausstehend) und die Zufahrt. Südlich gesehen liegen bestehende freistehende Häuser. Im Westen verläuft die Bahnstrecke „Braunschweig – Bad-Harzburg“. Das Baugebiet ist durch eine hohe Gabionenmauer vor Lärm des Bahnverkehrs geschützt.

Karten und Pläne


Kartenausschnitt Neubaugebiet Leiferde-Meerberg (Quelle: Google Maps)

Nutzungsbeispiel (Karte) (Quelle: Stadt Braunschweig)

Verkehrsanbindung
Das Neubaugebiet ist über die Straße  „Hahnenkamp“ an das Straßennetz angebunden. Die Verkehrsanbindung ist damit weitestgehend unproblematisch und man gelangt schnell nach Salzgitter, Braunschweig, Wolfenbüttel, auf die Autobahn A39 und in den Ortskern von Leiferde. Die A395 ist über den benachbarten Ortsteil Stöckheim in wenigen Minuten zu erreichen.

Die verkehrsberuhigte Straße im Baugebiet nennt sich „Rapskamp“.

Die Bushaltestelle am „Eutschenwinkel“ der Linie 413 ist zu Fuß in wenigen Minuten zu erreichen.

Infrastruktur
In Leiferde gibt es leider keinerlei Einkaufsmöglichkeiten. Die nächsten Supermärkte sind in Rüningen (Edeka), Stöckheim (Kaufland) und in Salzgitter-Thiede (Netto) zu finden. Niedergelassene Ärzte sind ebenfalls nicht vor Ort.

Kinderspielplatz
Im Neubaugebiet entsteht ein Kinderspielplatz.

Bildung
 Kindergarten/Krippe, Kinderkrippe (Sonnenschein e.V. im Gewerbegebiet Rüningen), Grundschule
Kindergarten, Krippe, und Schulkindbetreuung ab August 2016, wie in anderen Gemeinden seither üblich, kostenpflichtig.

Erholung/Freizeit
Okerwanderweg, diverse Sportvereine, Reitschule, Freiwillige Feuerwehr

Erschließungsträger
Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH – Kleine Burg 14 – 38100 Braunschweig
Die Stadt Braunschweig ist alleinige Gesellschafterin der Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH.

Versorgungsträger
Strom: Braunschweiger Netz GmbH (BS|Netz)
Gas: Braunschweiger Netz GmbH (BS|Netz)
Trinkwasser: BS|ENERGY Braunschweiger Versorgungs-AG & Co. KG
Schmutzwasser: Stadtentwässerung Braunschweig GmbH
Telefon- und Internet: Telekom Deutschland GmbH
Abfall Entsorgung: Alba Braunschweig GmbH

Sonstige Fakten
Einwohnerzahl: ca. 2000
Trinkwasser Härtebereich: Weiches Wasser (Härtebereich 1; < 8,4 °dH)

Internetzugang Geschwindigkeit
DSL mit bis zu 6 MBit/s
„Die Bewohner von Braunschweigs südlichstem Stadtteil sind sauer, dass sie sich weiterhin mit lahmen Internet-Datenströmen begnügen müssen. Was sagt die Telekom? Leiferde gehört telekommunikationstechnisch weiter zu Salzgitter und wird über Salzgitter-Thiede versorgt. Insofern gehöre der Stadtteil nicht zum aktuellen Ausbaugebiet der Telekom.“
(Quelle: Braunschweiger Zeitung)
Mit anderen Worten: VDSL wird es in Leiferde auf absehbare Zeit nicht geben.

Schallimmissionen Straßenverkehr (24 Std. Tag): 55 db (A) Mittelungspegel
Schallimmissionen Straßenverkehr (Nacht): 45 db (A) Mittelungspegel

Planungsdaten

Bauträger- oder Architektenbindung: Nein
Bodenrichtwert: 150 EUR pro qm
Bebauungsplan & textliche Festsetzungen
Grundflächenzahl (GRZ): WA1 0,4 | WA2 0,3
Geschossflächenzahl (GFZ): WA1 0,8 | WA2 0,6
Zahl der Vollgeschosse: ?
Bauplätze Größe + Grenzlängen (Quelle: Stadt Braunschweig)
Nutzungsbeispiel (Karte)
Bodengutachten: unbekannt
Wasserundurchlässiger Keller erforderlich: unbekannt

Anzahl und Größe der Grundstücke/Art der Bebauung
34 Bauplätze mit Größen von 500 bis 1200 qm. Vornehmlich Einfamilienhäuser. Selbstverständlich sind auch Doppelhäuser möglich.

Verkaufskonditionen
Der Verkaufspreis beträgt 145 EUR pro qm. Ein 500 qm großer Bauplatz würde demzufolge 72.500 EUR kosten. Im Kaufpreis sind die Erschließungskosten nach Baugesetzbuch enthalten.

Kindervergünstigung
Der Kaufpreis wird um 5 EUR pro qm für jedes im Haushalt der Käufer lebende minderjährige Kind verringert. Der Höchstbetrag der Vergünstigung beträgt 15 TSD EUR pro Bauplatz.

Sonstige Kosten
Sonstige Kosten
Grundsteuer B Hebesatz aktuell 500 Prozentpunkte der Stadt Braunschweig
Grunderwerbssteuer 5 %, Bundesland Niedersachsen

Stand der Vermarktung
Abgeschlossen

Vergabeverfahren
Zitat (Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH):
„Alle fristgerecht eingegangenen Bewerbungen wurden durch Losverfahren in eine Reihenfolge gebracht, in der die Bewerber nach und nach durch die GGB zur Auswahl eines Bauplatzes schriftlich eingeladen werden. Dabei dürfen Rangpositionen nicht an Mitbewerber abgetreten oder untereinander getauscht werden.“

Bewertung des Neubaugebiets

Positive Aspekte

  • Relativ günstiger qm-Preis
  • Gute Verkehrsanbindung (ÖPNV, PKW, Fahrrad, Fußgänger)
  • Keine Bauträgerbindung
  • Kindervergünstigung

Negative Aspekte

  • Weniger gute Infrastruktur (keine Einkaufsmöglichkeiten, keine Ärzte, keine Apotheke, usw.)
  • Von der Bahntrasse ausgehender Lärm und Elektrosmog
  • Möglichweise Lärm vom angrenzenden Betonwerk
  • Langsames Internet

Fotos (23.10.2015)

baugebiet_leiferde_merberg_beitragsbild

Updatehistorie

29.01.2016
Korrektur: Geplante Grundsteuererhöhung um 10% auf 500 Prozentpunkte

23.12.2015
Hinweise zur Grundsteuererhöhung auf 460 500 Prozentpunkte und Kindergartengebühren eingefügt

03.12.2015
 Bodenrichtwert hinzugefügt

Alle Angaben ohne Gewähr.