Neubaugebiet Rautheim-Heinrich der Löwe Kaserne (HDL)

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Das seit 2003 brachliegende Gelände der ehemaligen “Heinrich der Löwe Kaserne” (kurz “HDL” genannt) der Bundeswehr (Panzerbrigade 2) wurde 2010 an das Braunschweiger Unternehmen Kanada Bau GmbH veräußert.
Für die Nachnutzung des Kasernengeländes waren ein Autohof und ein Stadionneubau (!) im Gespräch.
Mittlerweile wurden die Karten wieder neu gemischt und das Ganze verwandelt sich in ein gemischtes Wohnquartier mit 400 Wohneinheiten bestehend aus Einfamilien-, Reihenhaus- und Mehrfamilienhausbebauung.
Außerdem ist der nördliche Bereich als Gewerbegebiet vorgesehen. Der größte Teil der Fläche im südlichen Bereich soll das Wohngebiet einnehmen. Im Norden sind Flächen für die gewerbliche Nutzung in Form von Büros, Systemgastronomie (sprich McDonalds & Co.) sowie Einzelhandel (Lebensmittel, Getränkemarkt, Drogerie, Reisebüro, Apotheke, Blumenladen, usw.) in Planung.

Die Volkswagen Financial Services AG hat sich ein 36.000 qm großes Grundstück für den Bau eines Datenverarbeitungszentrums im zukünftigen Gewerbegebiet gesichert.

Update 23.07.2017
Die Abwärme des VWFSAG Rechenzentrums wird in das örtliche Fernwärmenetz eingespeist.
Siehe Pressemeldung “Neues Baugebiet wird Vorzeigeprojekt umweltfreundlicher Stadtentwicklung” der Stadt Braunschweig.

Für die Umnutzung muss natürlich erst einmal die vorhandene Bebauung inkl. Keller- und Bunkeranlagen abgerissen werden. Aufgrund der zum Teil großen Gebäude und der Bodenkontamination im Bereich der ehemaligen Tankstelle und der Werkstatt, sicher kein leichtes Unterfangen.

In unmittelbarer Nähe im Stadtteil Rautheim befindet sich das ehemalige Neubaugebiet “Roselies”. Die Bauplätze wurden durch die private Grundstücksentwicklungsgesellschaft Roselies-Kaserne GmbH verkauft.
2012 würde das südliche Areal unter dem Namen “Roselies-Süd” durch die Braunschweiger Grundstückgesellschaft (GGB) vermarktet. Der Kaufpreis der Grundstücke betrug damals 115 bis 135 EUR pro qm. Die Grundstücke haben eine Größe von 453 bis 848 qm.

Lage

Update 06.03.2018
Wie heute in der Braunschweiger Zeitung zu lesen war, ist die entgültige Frage, ob das Baugebiet nun zum Ortsteil Lindenberg oder Rautheim gehört noch nicht ausgestanden. Die Lokalpolitiker und Heimatpfleger der beiden Ortsteile sind hierzu unterschiedlicher Meinung.

Das Neubaubaugebiet “Heinrich-der-Löwe-Kaserne” liegt auf dem Grenzgebiet der Stadtteile Lindenberg und Rautheim in Braunschweig. Welchem Stadtteil das Gebiet genau zuordnet wird, ist noch in Klärung. Das Neubaugebeit wird zum Ortsteil Rautheim gehören.

Die für die Wohnbebauung geplante Fläche beträgt ca. 14,4 ha. Im Norden wird das Neubaubaugebiet durch das geplante Gewerbegebiet begrenzt. Noch weiter nördlich befindet sich die Autobahn 39. Im Osten befindet sich das bestehende Gewerbegebiet „Rautheim-Nord“. Im Süden wird die Fläche durch die Braunschweiger Straße begrenzt. Noch weiter südlich befindet sich das bestehende Neubaugebiet “Roselies-Kaserne”.

Die Entfernung bis in das Zentrum Braunschweig beträgt knapp 4 km.

Karten und Pläne


Kartenausschnitt Neubaugebiet Rautheim-Heinrich-der-Löwe-Kaserne (Quelle: Google Maps)

Geltungsbereich Heinrich-der-Löwe-Kaserne (Quelle: OpenStreetMap, Grafik: Felix Schäfer)

Strukturplan (Bebauungskonzept)

Nutzungsbeispiel Neubaugebiet Heinrich der Löwe Kaserne (Quelle Stadt Braunschweig / www.politik38.de)

Verkehrsanbindung
Das zukünftige Wohngebiet wird über eine zentrale Haupterschließung von der Braunschweiger Straße aus von Süden erschlossen. Die innere Erschließung erfolgt über ein Kreuz von Sammelstraßen, die das Wohngebiet in vier Nachbarschaften gliedern.

Die Anbindung des Gewerbegebiets sowie des Nahversorgungszentrums erfolgt über einen vierarmig auszubauenden Knoten von der Rautheimer Straße im Bereich der Autobahnanschlussstelle BS-Rautheim.
(Quelle: Stadt Braunschweig –  Bebauungsplan Heinrich-der-Löwe-Kaserne, AW 100)

Update 19.05.2017
Die Straßenahmen werden vorrausichtlich folgendermaßen bezeichnet: [2]
Pablo-Picasso-Straße, Vincent-van-Gogh-Ring, Wassily-Kandinsky-Straße, Marc-Chagall-Straße, Frida-Kahlo-Straße, Gerta-Overbeck-Straße und Else-Meidner-Straße.

Update: 14.03.2017
Die Erschließungsstraße für das Gewerbegebiet wird als Name “Margarete-Steiff-Straße” erhalten.

Update: 24.11.2016
Das Wohngebiet wird im Süden über einen neuen Kreisverkehr an die Braunschweiger Straße angebunden. Laut Verkehrsgutachten lässt sich der Verkehrs auf diese Weise gut abwickeln. Die geplante Straßenbahnanbindung könnte ebenfalls realisiert werden. Der zusätzliche entstehende Verkehr lässt sich angeblich über das Straßennetz ausreichend bewältigen.

Infrastruktur
Bereits in der Umgebung vorhanden: Diverse Supermärkte (Netto, NP), Bäcker, Gastronomie, Apotheke, Ärzte (Fachrichtung Allgemein, Zahn), Physiotherapeut
Es werden neue Geschäfte im gewerblichen Teil entstehen: Lebensmittelsortimenter, ein Drogeriemarkt sowie weitere kleinere Läden.

Kinderspielplatz
Ein neuer Kinderspielplatz wird entstehen. Weitere Spielplätze befinden sich im Neubaugebiet “Roselies-Kaserne” und im Neubaugebiet “Roselies-Süd”.

Bildung
In der Planung ist eine neue Kita auf dem Gelände enthalten.

Kinderkrippen, Kindergärten, Grundschulen in den Stadteilen Lindenberg-Siedlung und Rautheim
Kindergarten, Krippe, und Schulkindbetreuung ab August 2016, wie in anderen Gemeinden seither üblich, kostenpflichtig.

Erholung/Freizeit
Grünflächen (vorhandene Grünflächen mit Altbaumbeständen auf dem ehemaligen Kasernengelände sollen erhalten bleiben) , diverse Sportvereine, Freiwillige Feuerwehr Rautheim, Fitnessstudio (für Frauen)

Erschließungsträger
Voraussichtlich:
Update 19.05.2017
Kanada Bau GmbH & Co
Am Denkmal 5
38112 Braunschweig
Wohnen Heinrich der Löwe GmbH
Am Denkmal 5
38112 Braunschweig

Es handelt sich um eine private Erschließungsgesellschaft.
Eine Kindervergünstigung pro Bauplatz wird mit Sicherheit nicht angeboten werden.

Versorgungsträger
Strom: Braunschweiger Netz GmbH (BS|Netz)
Fernwärme (aber kein Fernwärmezwang für EFH): Braunschweiger Netz GmbH (BS|Netz)
Trinkwasser: Wasserverband Weddel-Lehre (WWL) (Rautheim)
Schmutzwasser: Stadtentwässerung Braunschweig GmbH
Telefon- und Internet: Telekom Deutschland GmbH
Abfall Entsorgung: Alba Braunschweig GmbH

Sonstige Fakten
Einwohnerzahl Lindenberg: ca. 1559 (Stand 31. Dez. 2012)
Einwohnerzahl Rautheim: ca. 4599 (Stand 31.12.2014)
Trinkwasser Härtebereich: Weiches Wasser (Härtebereich 1; < 8,4 °dH)
Internetzugang Geschwindigkeit: Glasfaser FTTH mit bis 200 MBit/s
Wahrscheinlich nicht mehr als DSL 6000, wie im benachbarten Neubaugebiet “Roselies-Kaserne”.

Schallimmissionen
Schallimmissionen Straßenverkehr (24 Std. Tag): 63 db (A) Mittelungspegel
Schallimmissionen Straßenverkehr (Nacht): 48 db (A) Mittelungspegel

Zwischen Wohn- und Gewerbegebiet sind Schallschutzanlagen vorgesehen. Im Osten entsteht ein 80m breiter Grünstreifen mit einem Lärmschutzwall mit 6,5m Höhe.

Für das Gewerbegebiet “Rautheim-Nord” soll der zugelassene Lärm-Obergrenzwert herabgesetzt werden. Die IHK kritisiert diese Entscheidung, weil damit die Entwicklungsmöglichkeit der Unternehmen eingeschränkt sei.

Planungsdaten
Bauträger- oder Architektenbindung: Teilweise
Bebauungsplan & textliche Festsetzungen AW 100:
(siehe Anlage-4)
Bodenrichtwert:
175 EUR pro qm
Grundflächenzahl (GRZ): 0,3
Geschossflächenzahl (GFZ): 0,6 bis 1,2
Zahl der Vollgeschosse:
2
Bauplätze Größe + Grenzlängen: Nicht verfügbar
EFH-Aufteilungsplan
Nutzungsbeispiele:
(siehe Anlage-2* unten)
Bodengutachten: Bisher nicht verfügbar
Wasserundurchlässiger Keller erforderlich: Bisher nicht bekannt

Update 19.05.2017
Bebauungsplan AW 100
(Fassung gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung im Planungs- und Umweltausschuss und durch den Rat der Stadt BS beschlossen))
Anlage-1a_Uebersicht-A.pdf
Anlage-1b_Uebersicht-B_C.pdf
Anlage-2a_Nutzungsbeispiel-West_gerastert.pdf
Anlage-2b_Nutzungsbeispiel-Mitte_gerastert.pdf
Anlage-2c_Nutzungsbeispiel-Ost_gerastert.pdf
Anlage-3a_Zeichnerische-Festsetzungen-Teil-Wes.pdf
Anlage-3b_Zeichnerische-Festsetzungen-Teil-Mit.pdf
Anlage-3c_Zeichnerische-Festsetzungen-Teil-Ost.pdf
Anlage-3d_Planzeichenerklaerung-Teil-1.pdf
Anlage-3e_Planzeichenerklaerung-Teil-2.pdf
Anlage-3f_externe-Ausgleichsflaechen-gerastert.pdf
Anlage-4_Textliche-Festsetzungen.pdf
Anlage-5_Begruendung.pdf

Neu 26.04.2017
Anlage-6_BehandlungStellungnahmen4-2
Anlage-7_BehandlungStellungnahmen3-2

Anzahl und Größe der Grundstücke/Art der Bebauung
Nach Vorstellungen der Bauverwaltung sollen ca. 400 Wohneinheiten entstehen.
Über die Grundstücksgrößen ist leider bisher nichts bekannt.
Die Bauplätze haben eine Größe zwischen 480 qm bis 1186 qm.
Es sind 115 110 130 Einfamilienhäuser, 60 bis 70 90 Reihenhäuser sowie 200 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Gespräch.

Verkaufskonditionen
Ab 315 EUR pro qm für EFH Bauplätze
Bisher liegen keine Daten vor. Aufgrund des Bodenrichtwertes in Höhe von 175 EUR pro qm, wird der Kaufpreis pro qm wahrscheinlich ähnlich liegen.
Damit würde das kleinste Grundstück (480 qm) 141.600 EUR (!) kosten. Man beachte auch das Wort “ab”. Möglicherweise kosten Bauplätze am Rand bzw. an Grünflächen deutlich mehr als 295 EUR pro qm.

Kindervergünstigung
Nicht vorhanden

Sonstige Kosten
Grundsteuer B Hebesatz aktuell 500 Prozentpunkte der Stadt Braunschweig
Grunderwerbssteuer 5 %, Bundesland Niedersachsen

Stand der Vermarktung

Update
15.06.2018
Herr Hauke Franke (Geschäftsführer von MT Massivhaus) berichtet in der heutigen Ausgabe der Braunschweiger Zeitung, dass die 98 Bauplätze für EFH innerhalb von 4 Tagen komplett reserviert waren. Ingesamt gab es über 1000 Reservierungen.

Update 19.06.2017
Die Neue Braunschweiger Zeitung hat bei der Wohnen Heinrich der Löwe GmbH um eine Stellungnahme zur Vermarktung gebeten und diese am 17.06. abgedruckt. Darin schreibt die Wohnen Heinrich der Löwe GmbH [3]:

“Wir haben keine Kaufangebote per Mail übersandt. Es wurden Interessentenlisten geführt, und zwar bereits über einen längeren Zeitraum. Für die Einfamilienhausgrundstücke gab es für 1000 erfasste Interessenten. Die auf diesen Listen vermerkten Kunden wurden innerhalb weniger Tage per Mail darüber informiert, dass der Bebauungsplan seitens des Rates beschlossen wurde. Bei der Reihenfolge der Versendung der Mails wurde die Reihenfolge des Alters/der Dauer der Reservierung beachtet. Für die Beratungsgespräche haben wir fünf Mitarbeiter eingesetzt, die auch am Wochenende Kundentermine vor dem 22.05.2017 wahrgenommen haben. In den ersten vier Vertriebstagen bis zum 21.05.2017 haben nahezu alle Kunden ein Grundstück reserviert, so dass am 22.05.2017 nur noch wenige Grundstücke unreserviert waren. Diese schnelle Entschlossenheit hat uns ebenso überrascht. […] Ein alternatives Vorgehen hätte allenfalls darin bestehen können, die Grundstücke in einem Bieterverfahren an den  Meistbietenden zu verkaufen. Wir sind uns sicher, dass man uns in diesem Fall vorgeworfen hätte, den knappen Markt auszunutzen. Wir haben uns bewusst gegen eine solche Vergabe entschieden.”

Update 19.05.2017
Kanada Bau bzw. die eigens gegründete Wohnen Heinrich der Löwe GmbH versendet Info Schreiben an vorgemerkte Interessenten.
Darin heißt es in Auszügen:
Danke für Ihr Interesse:
Nunmehr alle öffentlich rechtlichen Fragen geklärt
Zum Kauf werden angeboten…
115 Grundstücke für EFH
Größen: 480 bis 1186 qm
ab 295 EUR pro qm
zusätzlich Stadthäuser und Eigentumswohnungen
Vertriebspartner MT Massivhaus GmbH wurde beauftragt die Vermarktung durchzuführen
EFH Bauplätze werden aber auch bauträgerfrei angeboten
MfG
Die Geschäftsführer Maic Laubrich und Maik Tauchert von Kanada Bau

Die Grundstücke werden ab sofort (!) verkauft.
Bisher können keine Grundstücke reserviert oder gekauft werden.

Aktueller Zwischenstand
Update 09.06.2017
MT Massivhausgesellschaft mbH bietet auf Immobilien-Scout-24 “moderne Stadthäuser über 2 Etagen mit Garten und Dachterasse in Braunschweig Rautheim”
Preis ab 369.000 €
Baubeginn voraussichtlich im Frühjahr 2018
Bezugsfrei ab 2019
Externer Link zum Expose

Update 18.05.2017
Laut Maic Laubrich (Geschäftsführer Kanada-Bau) wird die Erschließung vorraussichtlich im zweiten Quartal 2018 so weit hergestellt, dass die ersten Häuser angeschlossen werden können.

Update: 26.01.2017
Björn Hinrichs (Mitglied im Planungs- und Umweltausschuss der Stadt Braunschweig) rechnet persönlich bereits mit einem Vermarktungsbeginn im ersten Halbjahr 2017.

Update 24.11.2016
Laut Bürgerinformationsveranstaltung führt Kanada Bau bereits eine Interessentenliste (!).

Update: 24.08.2016
Voraussichtlich Ende 2016 könnte der Rat den B-Plan für das geplante Gewerbegebiet verabschieden. Der B-Plan für das Wohnbaugebiet wird erst Anfang 2017 genehmigt. Die Abrissarbeiten sollen bereits Ende 2016 starten. Der Abriss wird laut Kanada-Bau Geschäftsführer Maic Laubrich ungefähr ein ganzes Jahr in Anspruch nehmen. Auf den ersten freien Flächen soll dann ab 2017 die Erschließung erfolgen. Das Gewerbegebiet wird als erstes erschlossen. Möglicherweise kann damit bereits Ende 2017 der private Hausbau starten.

Vergabeverfahren
Unbekannt

Bewertung des Neubaugebiets

Positive Aspekte

  • Sehr zentral gelegen
  • Sehr gute Infrastruktur (Kita, Schulen, Nahversorgung, Gastronomie)
  • Gute Verkehrsanbindung (ÖPNV, PKW, Fahrrad, Fußgänger)

Negative Aspekte

  • Extrem hoher Verkaufspreis ab (!) 295 EUR / pro qm
    Bauen in Braunschweig wird damit leider zum Luxus.
    Teilweise Bauträgerbindung über MT Massivhaus GmbH
    (schlecht für den Käufer; Grunderwerbssteuer auf Bauplatz und Haus fällig; Käufer ist der Preispolitik des Bauunternehmens ausgeliefert)
  • Undurchsichtige Vergabepolitik: Einige Interessenten(gruppen) erhielten die Nachricht zum Vermarktungsstart bereits im Vorfeld
  • Überlastete Verkehrsknotenpunkte (nicht nur zu den Stoßzeiten)
  • Diverse Lärm- & Geruchsquellen:
    Autobahn
    Hauptgüterbahnhof
    Gewerbegebiet (insbesondere durch die Möbelproduktion [Lackiererei])
  • Möglicherweise kontaminierter Erdboden (bedeutet teure Entsorgungskosten), bedingt durch die Vornutzung als Kaserne
  • Kein Kinderrabatt auf Bauplätze

Fotos (26.11.2015)


Updatehistorie

15.06.2018
Update Vermarkungsdetails

06.03.2018
Update zur Frage: Liegt das Baugebiet in Rautheim oder Lindenberg? hinzugefügt

04.09.2017
Update: Kein Fernwärmezwang für EFH Grundstücke

23.07.2017
EFH Aufteilungsplan (unter Planungsdaten) hinzugefügt
Meldung “Einspeisung der Abwärme des Volkswagen Financial Services AG Rechenzentrums in das Fernwärmenetz” hinzugefügt

19.06.2017
Stellungnahme von Wohnen Heinrich der Löwe GmbH hinzugefügt

09.06.2017
Hinweis auf MT-Massivhaus Immobilienanzeige für Reihenhäuser (Stadthäuser) hinzugefügt

26.05.2017
Überarbeitung Verkaufspreis EFH Bauplätze ab 315 EUR pro qm

22.05.2017
Überarbeitung mit Verdeutlichung Kaufpreis ab 295 EUR pro qm

19.05.2017
Artikelkomplettüberarbeitung
Verkaufsstart, Quadratmeterpreis, Straßennamen hinzugefügt

18.05.2017
Updates zur Erschließung zweites Quartal 2018 und Bauträgerbindung

04.05.2017
Kleinere Artikelüberarbeitungen
Hinweis hinzugefügt: Bebauungsplan im Planungs- und Umweltausschuss am 03.05.2017 mehrheitlich beschlossen

26.04.2017
Dokumente Bebauungsplan aktualisiert

14.03.2017
Hinweis zur Namensgebung (Margarete-Steiff-Straße) der Erschließungsstraße des Gewerbegebiets “Heinrich-der-Löwe-Kaserne“ eingefügt.

26.01.2017
Aktualisierung
Abriß der alten Kasernengebäude hat bereits begonnen
Möglicherweise bereits Vermarktungsbeginn im ersten Halbjahr 2017

01.12.2016
Angaben zu Energieversorgung (Fernwärme) und Internet Zugang über Glasfaser hinzugefügt

24.11.2016
Überarbeitungen auf Grundlage der Vorlage – 16-03293
Überarbeitungen auf Grundlage des Artikels in der nB vom 23.11.2016

24.08.2016
Überarbeitungen auf Grundlage des Artikels in der Braunschweiger Zeitung vom 24.08.2016

24.06.2016
Überarbeitungen:
Internet Geschwindigkeit, VW Bank baut Datenverarbeitungszentrum

03.06.2016
Hinweis zum öffentlich ausgelegten Bauleitplan eingefügt

29.01.2016
Korrektur: Geplante Grundsteuererhöhung um 10% auf 500 Prozentpunkte

23.12.2015
Hinweise zur Grundsteuererhöhung auf 460 500 Prozentpunkte und Kindergartengebühren eingefügt

03.12.2015

Bodenrichtwert hinzugefügt
Verkaufskonditionen angepasst

28.11.2015
Kleinere Überarbeitungen

27.11.2015
Artikel online gestellt


Alle Angaben ohne Gewähr.

Quellenangaben

[1]: Braunschweiger Zeitung “Hier entstehen 400 Wohnungen und Häuser” Ausgabe 18.05.2017
[2]: Tagesordnung Bezirksratssitzung 213 vom 23.05.2017
[3]: Neue Braunschweiger “Bauen in der Stadt wird zum Luxus” vom 17.06.2017


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